上海二手房价同比转正，三线二手房还在创新低

国家统计局10月19日公布的9月70城数据里，有两组同时成立的事实。

一边是一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比8月扩大0.1个百分点，北京、上海、广州、深圳全部转涨，分别为0.1%、0.5%、0.1%和0.2%；70城中二手房价环比上涨的城市增至9个，比上月多6个。^[1]财信证券的还原是：一线二手房环比"连续第七个月保持环比增长，四个一线城市环比全线转涨"。^[2]

另一边，同月的三线城市二手房价格指数"继续创新低"，距历史高点累计下跌25.39%；70城二手房价格指数已跌回2015年12月水平，距高点跌幅23.62%，新房指数跌回2018年9月，距高点14.09%。^[2]

同比看得更清楚：一线二手住宅价格同比降1.5%，降幅比上月收窄1.2个百分点，其中上海上涨0.8%，是一线城市里第一个同比转正的；北京、广州、深圳仍分别下降2.5%、2.9%和1.5%，二线同比降4.5%，三线降5.4%。^[1]

七连涨、同比转正和新低出现在同一张表里。这不是统计噪声，而是市场被切成了两段。

修复先从存量房开始

新房这一端没有同步转好。一线新房价格环比只涨0.1%，北京新房环比降0.2%、同比降2.7%；二三线新房同比分别降2.4%和3.9%。^[1]领先的是二手房。

原因之一是需求的主体已经换了。安居客线上数据，9月二手房找房人数占比75.1%，环比升1.5个百分点、同比升3.6个百分点，创2025年以来新高；二手房对新房的分流压力为0.32。^[3]买家注意力先落在存量房上，存量成交先恢复，价格也先反映。价格信号还出现在议价环节：一线城市核心板块优质二手房的议价空间已收窄至1%—3%。^[3]

原因之二是制度和财政的落点。"8·28"全国性住房销售制度重构后，北京、上海、广州在9月底密集落地地方实施细则，从封顶预售、全额资金监管到竣工备案后放贷；一线城市的政策密度和落地速度都领先于二三线。^[3]

分化是政策传导顺序的结果

广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，随着交易活跃、"8·28"新政控制新增供给、各地去库存提速，城市外围区域房价会企稳，二手房方面挂牌量下降叠加财政贴息带动中低价位成交。^[3]张波的判断更直接：核心城市有望维持当前成交水平，低能级城市会受首套贴息政策带动出现"阶段性脉冲"，但持续性有限；价格整体延续止跌企稳，一线有望率先实现同比全面转正，结构性分化是贯穿四季度的主线。^[3]

这解释了"企稳"与"创新低"为什么能同时成立：稳住价格的力量来自制度重构和财政贴息，而两项政策都按城市能级铺开，能级越低、落地越晚、力度越间接。二线已经出现接棒迹象——9月70城新房环比涨幅最高的是徐州（0.4%），长春、南宁、重庆涨0.3%，与深圳并列第二。^[3]但三线仍在下行，多数城市的土地价值重估也还没走完。

接下来看什么

我的判断是：四季度一线与低能级城市的价差会继续扩大，修复的定价权留在存量房市场。可观察的信号有三个——70城二手房环比上涨城市数（9月是9个）、一线二手房同比转正的城市数（目前只有上海）、三线二手房指数是否止跌。反向的失效条件是：贴息与去库存政策以同等强度铺向低能级城市，或者一线二手房议价空间重新走扩、挂牌量重新上升。

需要说清的是，一线的止跌回稳来自制度和财政，而不是收入预期的修复。这决定了支撑的强度：它更像一次按行政落点分批推进的修复，而不是需求全面回暖。